Resultatet av denna byggboom ser vi idag bland annat i form av drastiskt ökande vattenskador och ett gigantiskt underhållsbehov, inte minst vad gäller stambyten. Kostnaden för detta underhållsbehov har man uppskattat till flera hundra miljarder kronor, och även för den enskilda fastighetsägaren utgör kommande behov av stambyten och underhåll en stor påfrestning på ekonomin. Kostnaden varierar givetvis beroende på respektive fastighets förutsättningar, men man får räkna med att ett stambyte med tillhörande badrumsrenovering kostar i storleksordningen 250 – 300 000 kronor per lägenhet.
Ett stambyte är emellertid mycket mer än bara en teknisk åtgärd. Det är en komplex och riskfylld process med tekniska, ekonomiska, sociala och juridiska dimensioner. En genomtänkt strategi för framtida stambyten bidrar dock till att avsevärt minska risker, kostnader och störningar för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare.
Stambyte – Hur ofta?
Hur ofta man ska stambyta är en fråga som fastighetsägare och bostadsrättsföreningar ställer sig. Det är tyvärr svårt att ge ett generellt svar hur ofta man faktiskt ska göra ett stambyte, eftersom stambytesintervall beror på flera olika faktorer utöver stammarnas ålder. Materialet i stammarna spelar roll liksom materialkvalitet. Plaststammar har t ex generellt kortare livslängd än gjutjärnsrör. I hus byggda under andra världskriget och tiden närmast efter förekommer material av sekunda kvalitet med t ex ojämn godstjocklek. Likaledes är det inte ovanligt med mindre god kvalitet i hus byggda under miljonprogrammet, då allt fokus var inriktat på att tillskapa fler lägenheter till lägsta kostnad och frågor om framtida underhållsbehov var lågt prioriterat.
En ökande förekomst av vattenskador är givetvis en otrevlig signal om att behovet av stambyte börjar bli akut. Helst ska man dock renovera sina stammar innan kostsamma vattenskador uppträder. En systematisk inventering av fastigheten och dokumentation av ålder på ingående komponenter är ett värdefullt hjälpmedel. I bilden nedanför ges mer information om livslängden på de olika komponenterna i ett badrum. Vissa ingående delar som tex golvmattor kan givetvis behöva bytas utan att fördenskull man behöver genomföra ett helt stamrenoveringsprojekt.
- Tätskikt, vägg och golv 30-40 år
- Värmeledningar ca 80 år
- Plastmatta på golv 20-25 år
- WC-stol, handfat, badkar 30-35 år
- Avloppsledningar gjutjärn 40-50 år
- Vattenledningar 25-60 år
- Målat, tapet 10-15 år
Bilden ovan gäller vid normalt slitage och frågan om hur ofta stambyte behöver göras varierar från hus till hus. För att slippa problem med vattenskador rekommenderar vi ändå att man i normalfallet inte väntar längre än 40 år.
Hur man vet när det är dags för stambyte
Det är svårt att ge ett generellt svar på frågan, eftersom flera olika faktorer påverkar tidpunkten. Gjutjärnsrör kan t ex hålla i 50-60 år, men i vissa fall kan livslängden vara avsevärt kortare. Speciellt i hus byggda under och närmast efter andra världskriget finns det en påtaglig risk att avloppsrören var av sekunda kvalitet med ojämn godstjocklek och i sådana fall kan läckage uppstå mycket tidigare.
I miljonprogrammets hus är det inte ovanligt med plaströr och dessa tidiga plaströr håller sällan längre än 30-40 år. En tumregel kan vara att ha koll på antalet vattenskador och när frekvensen av dessa ökar är det senast dags för stambyte. För att slippa problem med vattenskador, rekommenderar vi ändå att man helst inte väntar längre än 40 år.
Stambyte eller relining? – De olika metoderna
Det finns idag fullgoda metoder för relining av avloppsrör antingen baserade på att rörens insida som man belägger med ny tätningsmassa eller att man gjuter nya rör inuti de gamla. Speciellt måste man bevaka att reliningen blir korrekt utförd vid rörkrökar och anslutningar mellan horisontella och vertikala ledningar. Viktigast vid reling är att vända sig till välrenommerade företag med längre erfarenhet av relining. Ett bekymmer kan vara om man vill göra andra arbeten i anslutning till stamrenoveringen t ex nya badrum. Det är vår erfarenhet att reliningföretagen sällan har vana vid att hantera mer omfattande arbeten med flera underentreprenörer. Dricksvattenledningar skall dock aldrig relinas.
Traditionellt stambyte
”Traditionellt stambyte” är den dominerande metoden som man använder vid stambyte. Det finns dock ett antal varianter som man har utvecklat under åren men tillvägagångssättet är fortfarande densamma, nämligen att man river och därefter bygger upp ett helt nytt badrum, dock efter dagens regler och standard på material och inredning. Ett traditionellt stambyte innebär betydligt mer rivning än övriga metoder, vilket påverkar arbetsmiljö och boendemiljö ganska mycket.
Alla eventuella fuktskador man upptäcker genom den omfattande rivningen, vilket är en stor fördel. Ett traditionellt stambyte innebär att man höjer standarden och därmed värdet på fastigheten. Enligt mäklare kan man höja priset på en bostadsrätt med 10-25 % beroende på vilka ytskikt och vilken inredning som man har installerat. Det som man avser med ”traditionellt stambyte” är att man byter alla rör (varm- och kallvatten, varmvattencirkulation, avloppsrör) och alla ytskikt (golv, väggar och tak). Man ser till att tätskiktet blir nytt och gjort enligt dagen krav och regler. Alla inventarier så som porslin, badrumsmöbler och allt annat som finns i ett badrum eller WC byter man ut.
Relining
Under 1990-talet började tekniker för att undkomma stora rivningsarbeten och liknade arbeten vid renovering av rör växa fram. Det finns idag två principer för relining, ”sprutmetoden” och ”strumpmetoden”. Båda metoderna har liknande tillvägagångssätt, det som skiljer dem åt mest är valet av appliceringsätt. Båda metoderna börjar med att hela systemet(eller delar av) rensas. Först gör man en mekanisk rensning och därefter spolar man systemet rent med högtrycksspolning.
Sedan inspekteras statusen på rören, systemet torkas, material appliceras och härdas och därefter inspekteras resultatet. Metoden relining innebär att betydligt mindre tid behöver bli tagen i anspråk jämfört med traditionellt stambyte. Dom flesta sakkunniga på området rekommenderar dock att man ser relining som ett komplement till traditionellt stambyte.
Sprutmetoden går ut på att materialet blir applicerat med ett roterande sprutmunstycke. Man börjar nedifrån och går uppåt i vertikala ledningar och från huvudstammen inåt mot lägenheten i horisontella ledningar. Man applicerar flera lager på varandra med en viss härdning emellan, det nya röret får en godstjocklek på 3 mm. Materialet som man använder är polyesterplast.
Strumpmetoden bygger på att en ”strumpa” som man gör av syrafast polyesterfilt blir applicerad på rörens insida. Sedan impregnerar man med harts och installerar med hjälp av tryckluft. Denna ”strumpa” kan man installera från vilket håll man vill. Efter härdningen måste man gå in i röret och skära upp anslutningarna från anslutande rör.
Rum-i-rum
I början 2000-talet kom den här metoden upp som ett alternativ till de tidigare metoderna inom stambyte. Man ville undvika den mängden rivning som det ”traditionella” stambytet innebär och ändå komma åt eventuella fuktskador. Metoden bygger på att man helt enkel bygger ett nytt rum innanför det befintliga rummet. Mellan den nya och den befintliga väggen blir det en luftspalt, där man genom en ventilerad tröskel låter luften passera längst golvet och upp längst väggarna och slutligen in i det befintliga ventilationssystemet. Där igenom torkar man ut eventuella befintliga fuktskador. Eftersom man bygger på befintliga väggar minskar rummet med 20 – 40 mm vid varje vägg. Systemet förutsätter att godkänd OVK finns.
Rum-i-rum inleder man med att avlägsna alla lösa delar i be gamla badrummen. Befintliga väggar tvättar man för att få bort smuts och medlet innehåller antimögelmedel. Nya hål blir borrade för avloppsstammar och sedan lägger man en luftspaltsbildande matta på golvet. Ovanpå denna flytspacklar man det nya golvet. På väggarna fäster man ett antal metallreglar och utanpå detta blir även nya väggskivor fastskruvade. Nya avloppsrör dras i en slits, på vilken även den vägghängda toalettsitsen senare monteras (våtrumskasset). Väggarna klär man sedan med kakel eller annat ytskikt och annan inredning såsom handfat, badrumsskåp med mera monterar man. Därefter monteras innertaket upp och badrummet är klart.
Anlita en extern byggkonsult vid stambyten i Stockholm
För många mindre fastighetsägare eller bostadsrättsföreningar i Stockholm är ett stambyte den mest omfattande och kostnadskrävande åtgärden på fastigheten som man behöver ta ställning till. Exempel på frågeställningar är vilken metod skall man använda, hur skall man hantera lägenhetsinnehavarna under byggtiden, vilka godkännanden behöver man, är hyresreduktion aktuell, hur säkerställer man att tidsplaner och budget håller?
Alla dessa frågor är många gånger svårt för en lekman att besvara. Genom att engagera en byggkonsult för stambytet får man professionell hjälp att genomföra stambytet tids- och kostnadseffektivt. En byggkonsult för stambytet finns också tillgänglig under hela byggtiden utan att fastighetsägaren behöver sätta av annan tid för bygget än regelbundna genomgångar med konsulten. Med en extern konsult som projektledare för stambytet blir det också lättare att handla upp alla inblandade aktörer för sig och därmed minska antalet administrativa kostnadspåslag.
Kreativ Byggkonsult som byggprojektledare
Kreativ Byggkonsult har mångårig erfarenhet av att leda stambytesprojekt. Genom åren har vi varit byggprojektledare för stambyten åt såväl privata och kommunala fastighetsägare som bostadsrättsföreningar. Vi har hittills renoverat ca 400 badrum. Vi har utvecklat en väl genomarbetad metodik för byggprojektledning för stambyten, där vi tar ansvar för hela kedjan av åtgärder förknippade med stambyten.
Byggprojektledaren för stambytet kan bistå med behovsinventering, anbudsförfrågan och upphandling, utöver att samordna entreprenörernas arbete. Till sin hjälp har byggprojektledaren för stambytet alltid en projektassistent som samordnar alla lägenhetsinnehavarnas behov av hjälp och också tar in de hyresgästgodkännanden som man behöver.
Att upphandla ett stambyte
Att upphandla stambyte är mycket mer än att ta in anbud och välja det lägsta priset. För att säkerställa att man får bästa kvalitet till lägsta pris måste man börja med en noggrann inventering av behoven, t ex vilka stammar behöver bytas, skall även horisontella rör bytas, finns det plats att sätta in nya schakt eller måste de gamla stammarna rivas m flera tekniska frågeställningar. En annan fråga som man bör ta ställning till man ska kombinera stambytet med andra åtgärder som till exempel ny eldragning i lägenheterna.
När man är klar över behovet och projektets omfattning är det dags att ta ställning till nästa övergripande fråga. Skall projektet bli upphandlat som en entreprenad med diverse kostnadspåslag på flera underentreprenörer, eller skall det bli upphandlat som en delad entreprenad. Om man har tillgång till kvalificerad projektledning är det senare ofta att föredra.
Med utgångspunkt från inventeringen tar man fram ett nytt förfrågningsunderlag. Det består av olika tekniska beskrivningar, ritningar och administrativa föreskrifter. Vid en delad entreprenad behöver man också en gränsdragningslista som visar vilken entreprenör som gör vad i projektet.
Vad händer därefter?
Om byggherren lyder under lagen om offentlig upphandling finns en rad formella krav på upphandlingen. Den skall man annonsera offentligt, anbudstiden är reglerad och det finns formella krav på utvärderingskriterier. I andra fall kan man välja att bara tillfråga ett mindre antal entreprenörer för att korta ner tid och kostnad för utvärderingen.
Anbudsutvärderingen består av ”nollställning” av anbud vilket innebär att eventuella reservationer skall bli prissatta, eventuella á-priser räknar man om till fast pris och kvalitetskraven bedömer man. Ett väsentligt inslag i anbudsutvärderingen är referenstagning på aktuella anbudsgivare. Man avslutar utvärderingen med att ”utse en vinnare”. Vid delad entreprenad är det givetvis flera vinnande anbud inom respektive bransch.
Innan man startar entreprenaden skall kontrakt eller upphandlingsprotokoll bli tecknat mellan byggherre och entreprenör(er). Ofta kräver man också att entreprenören skall komplettera sitt anbud med ytterligare dokumentation som kvalitets- och miljöplaner, försäkringsbevis mm.
Evakuering av boende under stambytet
Evakuering av boende är oftast problematiskt både för fastighetsägaren och för lägenhetsinnehavaren. I normalfallet brukar det fungera med kvarboende, då stambyte och badrumsrenovering inte skall behöva ta mer än sex veckors arbete i lägenheten. Eftersom bad/toa är ur funktion under denna tid brukar man installera en tillfällig torrtoa i lägenheterna och ställa upp duschvagnar på gården.
De flesta boende brukar acceptera de inskränkningar under en begränsad tid i boendemiljön som stambytet medför, om de får skälig kompensation för ”men i boendet”. Sedan finns det alltid undantag. Det kan röra sig om personer med skiftarbete, handikapp eller sjukdomar. I dessa fall kan evakuering vara nödvändigt, men det är ändå avsevärt lättare att bara behöva hitta ersättningsbostad till ett fåtal personer.
Informera lägenhetsinnehavare
En god regel är att informera i väldigt god tid, redan då man börjar planera för stambyte genom behovsinventering. En framförhållning på minst ett år är att rekommendera. När tidpunkten för arbetena börjar närma sig är det dags att ge mera detaljerad information och redovisa tidsplaner mm.
Det är ofta lämpligt att lämna informationen vid ett stormöte dit alla boende blir kallade. På så sätt vet de boende att alla har fått samma information och man får också möjlighet att diskutera det kommande stambytet med varandra. Den muntliga informationen bör man även komplettera skriftligt så att man även når de som inte har möjlighet att närvara och som ”kom ihåg” för alla boende.
Avtal med hyresgäster
I juridisk mening behöver man endast godkännande från boende i hyreslägenheter. För bostadsrätter kan (om inte stadgarna säger något annat) föreningens styrelse eller stämma fatta de nödvändiga beslutet. Enligt hyreslagen skall alltid en hyresgäst lämna sitt skriftliga godkännande av en åtgärd i lägenheten som innebär avsevärd förändring eller medför hyreshöjning. Sådana godkännande är alltså krav vid stambyten.
I de fall då hyresgäster inte lämnat godkännande måste fastighetsägaren föra frågan vidare till avgörande i hyresnämnden. Det är emellertid oerhört sällsynt att inte hyresnämnden ger fastighetsägaren rätt om de föreslagna hyreshöjningarna ligger i nivå med vad som de anser gängse för stambyte och badrumsrenovering.
Till dig som är hyresvärd under ett stambyte
För hyresvärdar är det ett antal lagar och regler som styr den affärsmässiga relationen till hyresgästerna. Stora underhålls- och ombyggnadsprojekt är något som man inte utför särskilt ofta på sina fastigheter vilket medför att man som fastighetsägare och hyresvärd bör uppdatera sin kunskap om vad som gäller.
Det enklaste sättet att försäkra sig om att man följer spelreglerna är att anlita en byggkonsult i ett tidigt skede. Det vanligaste misstaget vid stambyten är att kommunikationen mellan hyresvärd och hyresgäster brister och därför rekommenderar man att ha dedikerade personer som sköter och administrerar detta
Hur finansierar man ett stambyte?
Det går knappast att ge något generellt svar på frågan, då varje fastighetsägare har unika förutsättningar. En vägledning kan dock vara att det anses följa god redovisningssed att ca 20% av kostnaderna tas över resultatet medan resterande delar kan skrivas av på 25 år. För att räkna ut hur mycket ditt stambyte kommer att kosta, klicka här.
Besparingsmöjligheter under stambytet
För många fastighetsägare utgör reparationer en stor del av årsbudgeten. De största posterna kommer inte alltför sällan från vattenskador som härrör från läckande stammar. När vattenskadorna väl börjat uppstå ser man ofta en exponentiell ökning av vattenskador. Det betyder att ett väl-timat stambyte har möjlighet att spara mycket pengar. Det är pengar som man annars hade lagt på reparationer och saneringar.
Modernare utrustning
En modernisering av utrustningen i badrum och kök kan innebära stora besparingar av vatten och elförbrukning. Hur mycket man kan spara beror till stor grad på åldern på det man byter ut samt vad man väljer att installera.
Individuell enhetsmätning
Idag blir det vanligare och vanligare att man inför individuell enhetsmätning vid renoveringar. Vid nyproduktion är det idag mer eller mindre standard. Individuell enhetsmätning är precis vad det låter som. Varje lägenhet rustar man upp med olika sorters mätare för att mäta olika sorters medium, såsom el, vatten och värme.
När individuell mätning på el, vatten och/eller värme införs, så installerar man mätare till varje lägenhet. Det innebär att de boende endast betalar för den förbrukning de i realiteten använder och inte en förbrukning baserat på genomsnittsberäkningar. Man kan ofta förhandla till sig ett bättre pris som stor kund än vad en enskild lägenhetsinnehavare kan göra. Mätarna som sätts upp är ihopkopplade i ett system, så man kan läsa av sin egen förbrukning dygn för dygn via en hemsida (eller på mätaren direkt). Det gör att man får en större medvetenhet hos alla lägenhetsinnehavare och detta leder oftast till att förbrukningen minskar.
Så lång tid tar ett stambyte att utföra
Ett stambyte kräver noggranna och långa förberedelser och är ett av de mest tidsödande ingreppen man gör i en fastighet. Från att man börjar planera sitt stambyte tills att det är helt klart får man räkna med ca 1-2 år.
Själva entreprenaden för en enskild lägenhet tar oftast inte mer än ca 6 veckor men enligt lagen behöver hyresgäster skriftligt godkänna åtgärder som höjer standarden i en fastighet. Lagen finns till för att hyresgäster ska ha möjlighet att påverka en ombyggnad och för att undvika att en fastighetsägare ska sätta igång en renovering utan att hyresgästerna känner till det.
Om alla hyresgäster inte godkänner åtgärderna har man som hyresvärd möjlighet att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Nämnden prövar då om hyresgästerna har sakliga skäl till att ombyggnaden inte ska genomföras. I så gott som samtliga fall får fastighetsägaren rätt i hyresnämnden eftersom stambytet anses nödvändigt. Ett stambyte är i princip omöjliga att genomföra utan att förstöra ytskiktet i badrummen och då tvingas man sätta in nya badrum och därmed höjs standarden.Även bostadsrättsföreningar måste få sina medlemmar att godkänna stambytet och även där kan man behöva ansöka om tillstånd hos hyresnämnden om inte alla godkänner stambytet. Detta är bara ett exempel på vad som bidrar till att ett stambytesprojekt tar lång tid och kostar mycket pengar.
Sammanfattat om stambyte
Den kanske allra viktigaste aspekten på ett lyckat stambyte är att man utgår från att ett stambyte är en process med en lång kedja av åtgärder som sträcker sig över flera år och inte en akut åtgärd. Att ta beslut om stambyte i god tid innan vattenskadorna accelererar (se figur) kan inte nog understrykas.
