Stambyte med Kreativ Byggkonsult

Stambyte

Dela med andra

Referensprojekt

En mycket stor andel av Sveriges flerbostadshus uppfördes under åren 1965-1975, det så kallade miljonprogrammet. Perioden kännetecknades av snabbt byggande, nya metoder och ofta nya material. Allt fokus låg på att få fram nya lägenheter i stor skala till en rimlig investeringskostnad. Omtanke om framtida underhållskostnader var sällan prioriterat. Resultatet av denna byggboom ser vi idag bland annat i form av drastiskt ökande vattenskador och ett gigantiskt underhållsbehov, inte minst vad gäller stambyten.

Kostnaden för detta underhållsbehov har uppskattats till flera hundra miljarder kronor, och även för den enskilda fastighetsägaren utgör kommande behov av stambyten och underhåll en stor påfrestning på ekonomin. Kostnaden varierar givetvis beroende på respektive fastighets förutsättningar, men man får räkna med att ett stambyte med tillhörande badrumsrenovering kostar i storleksordningen 250 – 300 000 kronor per lägenhet.

Ett stambyte är emellertid mycket mer än bara en teknisk åtgärd. Det är en komplex och riskfylld process med tekniska, ekonomiska, sociala och juridiska dimensioner. En genomtänkt strategi för framtida stambyten bidrar dock till att avsevärt minska risker, kostnader och störningar för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare.

När det är dags för stambyte?

Det är svårt att ge ett generellt svar på frågan, eftersom flera olika faktorer påverkar tidpunkten. Gjutjärnsrör kan t ex hålla i 50-60 år, men i vissa fall kan livslängden vara avsevärt kortare. Speciellt i hus byggda under och närmast efter andra världskriget finns det en påtaglig risk att avloppsrören var av sekunda kvalitet med ojämn godstjocklek och i sådana fall kan läckage uppstå mycket tidigare. I miljonprogrammets hus är det inte ovanligt med plaströr och dessa tidiga plaströr håller sällan längre än 30-40 år. En tumregel kan vara att ha koll på antalet vattenskador och när frekvensen av dessa ökar är det senast dags för stambyte. För att slippa problem med vattenskador, rekommenderar vi ändå att man helst inte väntar längre än 40 år.


Stambyte eller relining?

Det finns idag fullgoda metoder för relining av avloppsrör antingen baserade på att rörens insida beläggs med ny tätningsmassa eller att man gjuter nya rör inuti de gamla. Speciellt måste man bevaka att reliningen blir korrekt utförd vid rörkrökar och anslutningar mellan horisontella och vertikala ledningar. Viktigast vid reling är att vända sig till välrenommerade företag med längre erfarenhet av relining. Ett bekymmer kan vara om man vill göra andra arbeten i anslutning till stamrenoveringen t ex nya badrum. Det är vår erfarenhet att reliningföretagen sällan har vana vid att hantera mer omfattande arbeten med flera underentreprenörer. Dricksvattenledningar skall dock aldrig relinas.

Behöver några boende evakueras vid stambyte?

Evakuering av boende är oftast problematiskt både för fastighetsägaren och för lägenhetsinnehavaren. I normalfallet brukar det fungera med kvarboende, då stambyte och badrumsrenovering inte skall behöva ta mer än sex veckors arbete i lägenheten. Eftersom bad/toa är ur funktion under denna tid brukar man installera en tillfällig torrtoa i lägenheterna och ställa upp duschvagnar på gården.

De flesta boende brukar acceptera de inskränkningar under en begränsad tid i boendemiljön som stambytet medför, om de får skälig kompensation för ”men i boendet”. Sedan finns det alltid undantag. Det kan röra sig om personer med skiftarbete, handikapp eller sjukdomar. I dessa fall kan evakuering vara nödvändigt, men det är ändå avsevärt lättare att bara behöva hitta ersättningsbostad till ett fåtal personer.


Hur skall lägenhetsinnehavarna informeras?

En god regel är att informera i väldigt god tid, redan då man börjar planera för stambyte genom behovsinventering. En framförhållning på minst ett år är att rekommendera. När tidpunkten för arbetena börjar närma sig är det dags att ge mera detaljerad information och redovisa tidplaner mm. Det är ofta lämpligt att lämna informationen vid ett stormöte dit alla boende kallas. På så sätt vet de boende att alla har fått samma information och man får också möjlighet att diskutera det kommande stambytet med varandra. Den muntliga informationen bör kompletteras skriftligt så att man även når de som inte har möjlighet att närvara och som ”kom ihåg” för alla boende.


Vilka avtal med hyresgästerna behövs?

I juridisk mening behövs endast godkännande från boende i hyreslägenheter. För bostadsrätter kan (om inte stadgarna säger något annat) föreningens styrelse eller stämma fatta de nödvändiga beslutet. Enligt hyreslagen skall alltid en hyresgäst lämna sitt skriftliga godkännande av en åtgärd i lägenheten som innebär avsevärd förändring eller medför hyreshöjning. Sådana godkännande är alltså krav vid stambyten. I de fall då hyresgäster inte lämnat godkännande måste fastighetsägaren föra frågan vidare till avgörande i hyresnämnden. Det är emellertid oerhört sällsynt att inte hyresnämnden ger fastighetsägaren rätt om de föreslagna hyreshöjningarna ligger i nivå med vad som anses gängse för stambyte och badrumsrenovering.

Hur skall stambytet finansieras?

Det går knappast att ge något generellt svar på frågan, då varje fastighetsägare har unika förutsättningar. En vägledning kan dock vara att det anses följa god redovisningssed att ca 20% av kostnaderna tas över resultatet medan resterande delar kan skrivas av på 25 år.

Stambyte från ax till limpa

Stambytesprocessen börjar med att beställare och entreprenör gör en gemensam syn av arbetsplatsen. Första steget i entreprenadkedjan är eventuella elarbeten och parallellt påbörjas rivning i badrum och kök. Sedan vidtar installationer i väggar och golv innan schakt sätts igen och golven gjuts. Nya tätskikt appliceras och därefter sätts kakel och klinker. Slutligen monteras ny inredning och nytt sanitetsporslin, innan det är dags för slutbesiktning

Sammanfattat om stambyte

Den kanske allra viktigaste aspekten på ett lyckat stambyte är att man utgår från att ett stambyte är en process med en lång kedja av åtgärder som sträcker sig över flera år och inte en akut åtgärd. Att ta beslut om stambyte i god tid innan vattenskadorna accelererar (se figur) kan inte nog understrykas.

Planerar du en Stambyte?

Kreativ Byggkonsult hjälper dig gärna med din kommande Stambyte. Låt oss ta ett förutsättningslöst möte
och diskutera ditt nästa byggprojekt.