Underhållsplaner

Lästid: ca 3 minuter

Navigera direkt

Bakgrund – Vad är underhållsplanering?

För att veta vad underhållsplanering är och varför det är så praktiskt behövs några grundläggande definitioner. Först av allt: vad är underhåll egentligen? Underhåll är själva kärnan av fastighetsägandet och är den aktivitet som har störst inverkan på fastighetsägarens ekonomi och verksamhet. Ett väl genomfört underhållsarbete har en rad avgörande fördelar och säkerställer att huset kan skapa stora värden för sina ägare och brukare under många generationer framöver.

Underhåll är åtgärder som återställer en funktion till ursprunglig status. Underhåll kan vara planerat (förebyggande) eller Felavhjälpande. Ett av underhållsplaneringens huvudsyften är att minimera andelen Felavhjälpande underhåll, eftersom det ofta är betydligt dyrare och krångligare. Exempel: det är ofta billigare att laga ett tak innan det börjat läcka snarare än att laga det då läckor och kostsamma fuktskador redan har uppstått. Underhållsåtgärder är ofta större, kostsamma och återkommer mindre än en gång per år.

Drift är ett närliggande begrepp och är åtgärder som bibehåller en funktion. Dessa åtgärder ofta många, små och återkommer minst en gång per år. Vanliga exempel är smörjning av lås, filterbyten, byte av ljuskällor och gräsklippning. Drift hanteras löpande av driftpersonalen och dessa åtgärder finns inte med i underhållsplanen.

Investeringar är åtgärder som höjer fastighetens standard gentemot den ursprungliga. Exempel kan vara installation av säkerhetsdörrar eller byte till bergvärme. Många underhållsåtgärder har ofta karaktären av investeringar eftersom en viss standardhöjning ofta sker när man byter ut en komponent till en ny och bättre motsvarighet. Renodlade standardhöjningar, till exempel byte till annan typ av värmesystem, ingår dock inte i underhållsplanen om det inte önskats uttryckligen eller redan beslutats då planen tas fram.

En värdefull arbetsmetodik

Underhållsplaneringen utgör fastighetsägarens viktigaste verktyg för att strukturera, genomföra och följa upp underhållet. Grunden i arbetsmetodiken utgörs av själva underhållsplanen. Underhållsplanering är dock, tvärtemot vad många tror, inte enbart ett dokument eller ett IT- system. Det innebär snarare ett arbetssätt som genomsyrar hela förvaltningen. Genom att arbeta aktivt med underhållsplaneringen som grund kan fastighetsägaren planera långsiktigt, få en bra struktur för underhållet och arbeta förebyggande vilket ger ett antal fördelar.

Den årliga arbetsprocessen

Underhållsplanen utgör grunden i förvaltningens årliga arbetsprocess. När planen presenterats bör styrelsen snarast möjligt besluta om nästa års åtgärder och före dessa vidare till projektplanering och nästa års budget. Därefter utförs åtgärderna och efter färdigställandet följs arbetet upp. Planen uppdateras genom en förnyad årlig besiktning, där utförda åtgärder bockas av, eventuella omprioriteringar görs och priser uppdateras. Med den uppdaterade planen är fastighetsägaren sedan redo för att besluta om nästa års åtgärder och budget.

Vikten av kontinuerlig uppdatering

Underhållsplanen är ett levande planeringsverktyg. För att hålla kostnadsnivån aktuell och kunna stämma av underhållsarbetet bör planen uppdateras årligen.

Vad säger lagen?

Det finns ett antal lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som reglerar hur under- hållet av en fastighet ska skötas. De viktigaste av dessa är:

Plan- och bygglagen (PBL)

”14 § Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.”

Boverkets byggregler (BBR)

”2:51 Innan byggnader eller delar av dem tas i bruk bör det finnas skriftliga instruktioner för hur och när idrifttagande och provning samt skötsel och underhåll ska utföras. Detta för att de krav på byggnader och deras installationer som följer av dessa föreskrifter och av huvudförfattningarna ska uppfyllas under brukstiden. Vid ändring av byggnader kan befintliga instruktioner behöva kompletteras eller uppdateras. Dokumentationen ska anpassas till byggnadens användning samt till installationernas omfattning och utformning. […] En plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år”

Syfte – Varför underhållsplanera?

Det finns många tydliga fördelar att hämta för de fastighetsägare som kommer igång med underhållsplanering som arbetsmetodik. De viktigaste av dessa är:

Bättre ekonomi idag och på lång sikt

Minskar kostnader genom smart samordning och rätt prioriteringar
Jämnar ut underhållskostnaderna över tid
Minskar andelen dyrt akut underhåll
Maximerar fastighetens värde över tid
Gör det enklare att låna – bankerna gillar Kreativ Byggkonsult Underhållsplan!
Få reda på fastighetens verkliga driftskostnader idag och på lång sikt

Ett effektivt sätt att sköta fastigheten

Ta beslut direkt på fakta och färdiga belopp, slipp onödiga tjat
Ger fokus på rätt sak: driva underhållsprojekt istället för att fastna i småfrågor
En årlig checklista med färdiga projektförslag sparar väldigt mycket tid
Mindre personberoende tack vare användarvänliga system och fasta rutiner
Går mycket snabbare att få in nya styrelsemedlemmar i underhållsarbetet
Förvaltare, ekonomer, entreprenörer, fastighetsskötare, spekulanter, kreditgivare, alla hittar informationen de behöver i planen!

Skapar trygghet för ägare och boende

Ger en objektiv och detaljerad bild av hur alla delar av huset mår
Berättar exakt vad som behöver göras nu och på lång sikt
Minskar risken för obehagliga överraskningar
Skapar en bättre boendemiljö utan hälso- och miljöfaror
Säkerställer att ägaren följer lagen och fullföljer sitt fastighetsägaransvar
För nya hus: identifierar oupptäckta byggfel och ser till att byggaren åtgärdar dem

Ska vi diskutera ditt nästa byggprojekt?

Vill du hellre bli kontaktad?

Ja, jag är intresserad av att bli kontaktad för en inledande diskussion om mitt nästa byggprojekt.