Byggprocessen
Denna artikel är i första hand avsedd för små till medelstora fastighetsägare samt bostadsrättsföreningar som vill uppdatera sina kunskaper om byggprocessens olika steg samt vad man som byggherre kan förvänta sig av varje steg när man ska renovera sin fastighet alternativt utföra om- eller tillbyggnad. Artikeln tar inte upp den mycket viktiga aspekten hyresgästsamordning som, sett ur fastighetsägarens perspektiv, ofta är den administrativt tyngsta delen av ett byggprojekt. Detta kommer att avhandlas i en separat artikel senare.
Som dom flesta förstår så är ett byggprojekts slutresultat beroende av hur väl utförd byggentreprenaden är.
Men vad är det som påverkar hur väl entreprenaden speglar de förväntningar som man som fastighetsägare satt upp?
I enkla ordalag så kan man säga att en lyckad entreprenad är beroende av att man har lyckats skriva ett kontrakt med entreprenören som på ett så exakt sätt som möjligt beskriver och reglerar det som ska utföras. Och för att man ska kunna optimera detta kontrakt krävs att man redan i sin offertförfrågan har väldigt tydliga avgränsningar och beskrivningar på vad som skall utföras.
Vad krävs då för att kunna skriva en optimal offertförfrågan?
Ett bra förfrågningsunderlag förutsätter en väl genomförd projektering där sakkunniga tidigt har blivit inkopplade. Projekteringen har till syfte att på ett detaljerat och fackmannamässigt sätt beskriva hur man ska utföra de åtgärder som man planerat för sitt byggprojekt. Exempel på sakkunniga som kan behövas för projekteringen är brandingenjör, arkitekt, elektriker, VVS-konsult, miljökonsult, etc.
Men hur ska man veta vad som behöver projekteras?
För att kunna utföra en god projektering krävs givetvis att man vet vad man ska projektera. Det underlag som ligger till grund för en projektering är en åtgärdsplan som ofta tas fram genom att man låter sakkunniga inventera för projektet relevanta delar av byggnaden. Inventeringen syftar till att ta fram åtgärdsförslag som kommer att ligga till grund för åtgärdsplanen.
Förstudie/Inventering
En förstudie inleds med att man låter en byggkonsult eller någon med motsvarande kunskaper avgöra vilka sakkunniga som behövs för inventeringen. Under inventeringen vill man förutom att lyfta fram alla eventuella byggtekniska utmaningar för projektet även belysa eventuella utmaningar rörande exempelvis brand-, miljö- eller kulturtekniska aspekter. Inventeringens huvudsyfte är att undvika överraskningar senare under projektet eftersom sådana överraskningar ofta leder till förseningar och ökade kostnader om de uppdagas senare i projektet. Varje sakkunnig lämnar efter inventeringen ett åtgärdsförslag inom sitt specialistområde och därefter sammanställer man dessa åtgärdsförslag och belyser eventuella samordningsvinster. Exakt vilka av de åtgärder som föreslagits som skall ingå i projektet avgörs av byggherren/fastighetsägaren. Ofta i samråd med byggkonsult eller någon med motsvarande kunskap och erfarenhet.
Projektering/Upphandling
För att leda och samordna detta arbete utser man en projekteringsledare. Projekteringen utförs ofta av samma sakkunniga som utförde inventeringen. Har man gjort en god inventering av fastigheten behövs ofta inga fler platsbesök för att kunna utföra projekteringen. När projekteringen är klar har man de underlag som krävs för att kunna göra ett förfrågningsunderlag som i sin tur används för att begära in offert från entreprenörer. Om förfrågningsunderlaget är tydligt avgränsat så kommer förhoppningsvis de offerter man får in att vara jämförbara så att man kan välja den för ändamålet bästa entreprenören. När man kommit så långt kan man inleda eventuella förhandlingar med den entreprenör man väljer och därefter teckna kontrakt med entreprenören.
Genomförande
Det många sällanköpare av byggprojekt i första hand tänker på när man talar om byggprojekt är genomförandefasen. I verkligheten är det som vi har sett ganska mycket arbete som ska utföras innan man kommer till detta steg. Genomförandefasen innebär mycket arbete för byggherren eller dess utsedda representant. Men har man gjort ett gott jobb i de föregående stegen så kommer de ur byggherrens perspektiv många administrativa och av regelverk drivna uppgifter som skall utföras under denna fas att gå mycket smidigare.
Exempel på de uppgifter som åligger byggherren (eller av byggherren utsedd representant) under genomförandefasen är:
- Projektledning/byggledning under entreprenadtiden
- Genomföra startmöte med entreprenör innan byggstart
- Medverka vid syn av fastigheten innan produktionsstart tillsammans med entreprenör
- Leda byggmöten, upprätta protokoll och distribution av dessa
- Medverka vid förbesiktningar och slutbesiktningar samt möten i samband med dessa
- Hantera eventuella kontakter med myndigheter
- Granskning av handlingar som upprättas av entreprenör samt upprättande av granskningsyttrande
- Ekonomisk uppföljning under entreprenadtiden
- Kostnads- och fakturagranskning samt uppföljning mot betalningsplan och produktionskostnadskalkyl under hela entreprenadtiden
- Anlita besiktningsmän som genomför för- och slutbesiktningar
- Bedöma anspråk på ersättning för ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA)
- Följa upp och bevaka att projektets tids- och kvalitetsplaner följs
- Medverkan vid slutbesiktning – Bygg
- Ekonomisk slutuppgörelse med entreprenören
- Boendesamordning
Avslut
Denna fas är den mest bortglömda och ur vissa perpektiv den svåraste. Som projektledare har man nu färdigställt projektet och är troligen redan involverad i nästa projekt och eftersom det ofta har hög prioritet så glöms avslutet gärna bort. Som beställare så är man troligen ganska glad att projektet är över ur ett genomförandeperspektiv. Det är dock mycket viktigt att de som ska ta över efter projektet, i form av förvaltning och drift, får underlag för sitt arbete i form av ritningar, beskrivningar, garantihandling, drift- och skötselanvisningar, etc.
Även hantering av myndigheter är viktiga. I synnerhet genom den nya bygglagen där man är belagd med nyttjandeförbud fram tills alla handlingar är myndigheten tillhanda. En bra checklista är till oerhörd hjälp här.
Det är även lämpligt att man lägger in påminnelser till sig själv om när garantibesiktningar skall utföras på entreprenaden. Detta sker oftast 2 år efter avslutad entreprenad.