Stambyte, 96 lägenheter, Östbergahöjden

1957-1959 uppfördes 1000 lägenheter på Östbergahöjden strax intill Årstafältet söder om Stockholm. Husen uppfördes som smalhus i tre våningar vilket utgjorde standarden för området. Husen består av 24 lägenheter med loftgång. Lägenheterna varierar från två till fem rum och kök.

Bostadsrättsföreningen Svärdsidan Östberga består av fyra stycken med totalt 96 lägenheter. Generellt fanns ett stort behov av modernisering och renovering när vi fick uppdraget. Inledningsvis var ett stambyte aktuellt med traditionell våtrumsrenovering. Varefter projektet fortlöpte utfördes även andra nödvändiga åtgärder.

Inför projektet

De fyra husen var allmänt i ett eftersatt skick. I stort sett samtliga ytskikt var i behov av upprustning. De åtgärder som genomförts under åren var av karaktären lappa och laga. Föreningen var i behov av rådgivning för att kunna göra bedömningar vilka åtgärder som stod först att åtgärda. Ett flertal läckage i vatten och avloppssystemet under närtid larmade om stambyte med våtrumsrenovering.

Organisation

Projektchef med ansvar för ekonomirapportering till exempelvis ekonomistyrning, myndighetskontakter etc. Platschef/byggledning med samordningsansvar för de 19 olika entreprenaderna. Boendesamordnare vilken har till ansvar att hålla boende informerade och hantera samtliga standardval och tillval i föreningen. Totalt beställdes tillval för 800 tkr av de boende. Här kan du läsa mer om boendesamordnarens roll.

Entreprenadform

Hela stambytet har genomförts med delad entreprenad där varje entreprenör är upphandlad för en totalentreprenad. S.k. styrd delad totalentreprenad. Inom stambytet kontrakterades tio olika entreprenörer, allt för att minska den totala kostnaden för föreningen. Övriga entreprenader som hiss vid hissbyte har självklart upphandlats separat.

Inventering

Samtliga allmänna utrymmen inventerades och dokumenterades för att kunna upprätta projektbudget över alla önskvärda åtgärder. Majoriteten av lägenheterna inventerades av arkitekt, el-konsult, vvs-konsult och miljökonsulter. Tack vare noggrann inventering kom vi fram till den projektbudget som väl stämde överens med slutkostnaden för stambytet. Att missa förekomst av asbest i 96 lägenheter kunde ha blivit en mycket kostsam historia. Ju bättre information innan projektet desto bättre entreprenad.

Tvättstugor (och tillfälliga hygienrum)

Föreningen saknade tvättstugor när projektet startade. Merparten hade egen tvättmaskin i lägenheten, högt på önskelistan stod tvättstugor. Snabbt stod det klart att de nya tvättrum som vi projekterade fram skulle fylla två viktiga funktioner.

Respektive hus försågs med ett nytt tvättrum. Medan de första två husen av fyra genomgick stambyte fungerade två rum som tillfälliga toaletter och duschar, de andra två tvättrummen anordnades till tvättstugor för de som genomgick stambyte. När halva projektet var klart genomgick de tillfälliga utrymmena en omflyttning med tvättmaskinsutrusningen. Tack vare tvättrummen undveks kostsamma och mindre bekväma lösningar med byggbodar på gårdsplanen.

Efter stambytet färdigställdes rummen till fyra likadana tvättrum (se bilder här nedan). Vid respektive tvättstuga finns en elektronisk bokningstavla där boende bokar sina tvättpass. Bokning kan också ske genom internet .

Lägenheter

Stambytet genomfördes med kvarboende. Under tiden stambyte och våtrumsrenovering utfördes i badrum och separat wc var inkommande vatten och avlopp i drift i köket. De nya stammarna för badrum och kök monterades vid samma tillfälle. Först när badrum och separat wc var helt färdigställda kopplades vatten ifrån befintliga stammar i kök ur och kopplas in på den nya stammen. På så vis fanns det alltid vatten i lägenheten under stambytet utom vid omkoppling i köket.

Varmvattencirkulationssystem

I samband stambytet tillfördes även varmvattencirkulation, s.k. vvc. Det innebär att det alltid finns varmt vatten i ledningarna, de som bor i huset behöver inte spola långa stunder för att få varmvatten.

Allmänna utrymmen

Källare

Källarutrymmen genomgick en allmän uppfräschning med nymålade väggar, tak och golv. Ny belysning med rörelsesensorer installerades. De tidigare nedslitna utrymmena är numera ljusa och välkomnande utrymmen att vistas i.

Ett flertal dörrar i respektive källare byttes mot nya stålförstärkta dörrar för att minska risken för inbrott. Till samtliga utrymmen i källaren har ett elektroniskt passersystem installerats. Systemet begränsar tillgängligheten för obehöriga besökare. Dåvarande låssystemet ersattes med ett nytt FS-system till vilket endast styrelsen har nycklar till.

I samband med bildandet av bostadsrättsföreningen uppstod ett behov av en lokal för föreningen. Föreningslokalen med tillhörande pentry, dusch och bastu byggdes i befintliga källarutrymmen genom att källarförråd flyttades till nya utrymmen i källaren.

Entréer

De tidigare entrépartierna som var mycket nedslitna har ersatts med nya dörrar och glaspartier av ek. Entréerna kommer att vara låsta dygnet runt för att minska antalet obehöriga besökare. För att komma in genom porten krävs en elektronisk låsbricka.

Upprustning trapphus

Trapphusen och loftgångar renoveras. Tydliga namnskyltar över lägenhetsinnehavare sätts upp i trapphusen.

Förbättrad belysning

I entréer, loftgångar, källare och allmänna utrymmen förbättrades belysningen för att öka trivseln för boende. Målsättningen är att alla ska känna sig trygga i de allmänna utrymmena.

Yttertak renoveras

På två av fyra hus var takpappen slut, de renoverades med ny takpapp.

Nya ventilationsaggregat

De befintliga ventilationsaggregaten byttes ut mot nya då de har tjänat ut sin livslängd. Nya värmeåtervinningsaggregat installerades på respektive hus.

Totalrenovering, 5 lägenheter, 2 lokaler, Stora Essingen

På stora Essingen mitt i synfältet från Essingeleden finner vi fastigheten Essingevarvet 1:78. Fastigheten som inte hade genomgått några större renoveringar under senare tid var i stort behov av renovering och modernisering.

Fastigheten har stambyts i lägenheter och källarplan. Lägenheterna har våtrumsrenoverats och försetts med nytt kakel och klinker. Tvättstugan har renoverats och förestts med kakel och klinker. I bottenplan av fastigheten har två lokaler renoverats.

Till det yttre har fasaden renoverats, taket lagts om med nytt tegel. Den stora terassen har renoverats till en trevlig uteplats.

Stambyte, 40 lägenheter, Södermalm

På Renstiernas Gata är vi nu färdiga med att byta stammarna i ett 40-tal lägenheter. Fastigheten, som är från 1959, har garage i källaren och lokaler i bottenplan och plan 1. Det har varit full fart och våra upphandlade entreprenörer har gjort ett fantastiskt jobb. Även föreningen har haft engagerade representanter som gjort sitt yttersta för att allt ska löpa så smidigt som möjligt. Tidplan och budget har hållit.

Här kan du läsa mer om stambyten

Ny förskola, Farsta

I Farsta på Kristinehamsgatan 38 projektleder vi ombyggnationen av en lokal till ny förskola för knappt 40 barn. Rivning och sanering påbörjades den 7 juni. Lokalen ska vara färdigställd till den 8 augusti lagom till höstterminen 2010. Projektet drivs med hög hastighet för att möjliggöra denna snabba inflyttning.

Totalt blir lokalen på cirka 200 kvadratmeter.

Fönsterbyte, 160 lägenheter, Bromma

Kv. Brandseglet består av åtta stycken huskroppar med 160 lägenheter beläget några stenkast från Bromma flygplats. Området är trevligt och välskött men i tiden för husen låg ett behov av renovering. Samtidigt har Familjebostäder passat på att vidta åtgärder som befrämjar energisparande.

Husen har försetts med nya fönster med låga u-värden och fasaderna har tilläggsisolerats. Med de nya fönstren och tilläggsisoleringen minskar inte bara energiförbrukningen vid uppvärmningen av husen, bullret från den intilliggande Kvarnbacksvägen och Bromma flygplats har reducerats.

Vidare har balkongplattorna bilats bort och gjutits om och räckena bytts ut. De har fått näst intill samma tidsenliga utseende, men med hänsyn tagen till vår tids moderna säkerhetskrav. Sist men inte minst har husen fått elektroniska passagesystem till portar och gemensamhetsytor.

Produktion, tvättstugor, Bandhagen

Mysigt inbäddad på vad som känns som en innergård ligger denna nya tvättstuga som vi just uppfört åt Familjebostäders hyresgäster på Björksundsslingan. Tvättstugorna och två förråd har byggts fristående från lägenhetshusen och betjänar de boende i de omkringliggande husen. Här finns också en gemensam lekplats. En av tvättstugorna har lägre maskiner för att passa kortare personer och personer med funktionsnedsättning. Bokningen av tvättutrymmena görs smidigt via en elektronisk tavla.

Fönsterbyte, 400 fönster, Bandhagen

I Bandhagen på Skeppstavägen har vi bytt ut 400 gamla, dragiga fönster till nya, energieffektiva fönster. Även den gamla mjölkbutiken har fått nya “ögon” utåt. Skillnaden på komfort genom minskat drag inne i lägenheterna är stor enligt de hyresgäster som vi varit i kontakt med. Satsningen kommer även minska förbrukningen av el och blir därför även en miljöbesparing, enligt Familjebostäder. Arbetet på Skeppstavägen går nu vidare då balkongerna ska få sig en renovering.

Ombyggnad, lokal blir lägenhet, 160m², Bagarmossen

Här i Bagarmossen projektlede vi omvandlingen från lokal till lägenhet. Bagarmossen har en trevlig och varierad bebyggelse som växte fram under 50-talet med både hus, radhus och lägre flerbostadshus. En genomgående tanke för området var att separera gång- och vägtrafik.  Detta märks fortfarande då Bagarmossen har många gångvägar som tillsammans med husen följer naturen. De gamla områdena från 1950-talet har välplanerade innergårdar med tallar, granar och gräsmattor. Så även denna fastighet. Från början fanns här en butik i markplan. Den har nu spelat ut sin roll och föreningen har fått lov att ändra användningen från lok.al till bostad.

Satsningen görs på att skapa en stor lägenhet med delvis öppen planlösning i spännande design. 160 kvm i ett plan med 3 sovrum, två badrum, kök med köksö samt vardagsrum. Uteplatsen ligger mot ett lugnt promenadstråk. Till detta byggs även en vinterträdgård.

Kreativ Byggkonsult hade hand om:

* Totalentreprenad

* Projektledning

* Upphandling

* Budget ansvar

* Uppföljning

* Besiktning

 

 

 

Ombyggnad, yttertak, Farsta

Kv. Brommö 3 ligger på Forshagagatan i närheten av Farsta Centrum. Fastigheterna ägs av Familjebostäder och består av 5 huskroppar i tre våningar uppförda under slutet av 50-talet. På grund av husens ålder och takform fanns behov av underhållsåtgärder i form av ombyggnad av yttertak. Familjebostäder som satsar på energisparande åtgärder i hela sitt bestånd passar också på att tilläggsisolera taken. Med det nya taket och tilläggsisoleringen minskar inte bara energiförbrukningen vid uppvärmning av husen, utan också risker för skador av regnvatten, snö och is.

För Kreativ Byggkonsult har projektledningen inneburit att med noggrann planering och många kontakter med de boende skapa ett effektivt arbetsflöde och en positiv anda. Den första etappen avslutades i december 2011.

Trygghetspaket, 80st stålförstärkta dörrar, Farsta

Trygghet i din källare

Att bo i ett flerfamiljshus och behöva gå ner i källaren är för många förknippat med obehag. En del låter helt enkelt bli för att det känns otryggt. Ibland hör det ihop med att det är mörkt och många prång, ibland för att det faktiskt uppehåller sig människor där, som inte hör dit eller på grund av upprepade inbrott och skadegörelse. Inte sällan är det en kombination av alla de ovan nämnda.

Trygghet i flera steg har lett till mycket nöjda hyresgäster

För att komma bort från problematiken ovan har vi arbetat med flera lösningar som tillsammans ger ett mycket lyckat resultat. Något som även visat sig i de boendeundersökningar som gjorts. Där har trygghetskänslan gått från” mycket missnöjd” till “mycket nöjd” där de aktuella källaråtgärderna genomförts. Viktigt att tillägga är att källarna fortsatt att vara snygga och prydliga trots att flera år hunnit passera!

  • Bygg bort prång, skapa siktstråk
  • Sätt in gallerväggar och dörrar av stål i förråden med låsbyglar och säkerhetsklassade hänglås
  • Skapa sektioner i källaren om med 4-12 förråd i varje sektion
  • Elektroniskt låssystem till gemensamma dörrar
  • Säkerhetsklassade dörrar mellan sektionerna med fönster för sikt
  • Ordentlig belysning med rörelsestyrning
  • Fräscha upp väggar och golv med ljusa färger

Förbättrade gallerväggar och dörrar

Många förråd består i dag av träramar med hönsnät. Att byta ut detta innebär för dig som boende att du får ett nytt, förråd med en konstruktion som är mycket säkrare än dessa med trädörrar och nät. Risken för inbrott och stölder kommer att minska avsevärt.

 

Bättre utnyttjade ytor

Att byta ut förrådens väggar, innebär också en möjlighet att planera om förråden lite. Ett bra tillfälle för att ta bort så många prång och döda ytor som möjligt och skapa goda siktstråk. Ibland ges möjlighet att i källarplanet tillskapa en eller två nya lägenheter. Hos några kunder har vi ändrat placering av tvättstugan för att få till en bättre planering och tillgänglighet.

Säkerhetsdörrar mellan sektionerna

Nya, säkrare, brytförstärkta ståldörrar med dörrstängare ökar säkerheten. De säkerhetsklassade dörrarna sätts mellan sektionerna. Med fönster får du bra sikt och ökad trygghet. Dörrarna på bilden ger siktmöjlighet för både stora som små.

Säkrare passager med hjälp av elektroniska lås

Samtidigt som befintliga dörrar till källarutrymmen byts ut mot brytförstärkta ståldörrar för att ytterligare minska risken för att obehöriga tar sig in, rekommenderar vi att en elektronisk låsanordning typ aptus installeras i fastigheten. Det innebär att traditionella nycklar till gemensamma dörrar byts ut mot elektroniska brickor. Brickorna kan programmeras att fungera till just de dörrar där du behöver behörighet. Porten, en viss sektion bland källarförråden, cykelrummet och kanske har du småbarn och barnvagn. Då ska du givetvis ha tillgång även till barnvagnsrummet.

“Intelligenta” nycklar

Dessa intelligenta nycklar används på gemensamma dörrar (inte på lägenhetsdörrar). Om du förlorar brickan kontaktar du ”nyckelansvarig” som spärrar brickan vilken därmed blir oanvändbar. Inga dyra låsbyten behövs och inga nycklar är på drift hos obehöriga personer. Därefter kan du kvittera ut en ny.