Injustering av värme- och varmvattensystem Årsta

BRF Grängen innehåller 4 fastigheter omfattande 238 lägenheter belägna i Årsta, Stockholm. Husen byggdes 1947-48. Värme och varmvatten har inte fungerat tillfredsställande med ojämna varmvattentemperaturer och bristfällig värme i flertal lägenheter.

För att eliminera problemen med varmvatten och värme i lägenheter tog föreningen beslut om att byta samtliga ventiler samt genomföra en injustering av dessa system.

Utmaningar i projektet

Projektering och inhämtning av anbud var utfört innan Kreativ Byggkonsult AB blev engagerad i projektet. Då dessa delar både av föreningen och projektledningen konstaterades ha brister i sig fick delar av projekteringen göras om och nya anbud hämtas in. Då de boende haft problem med värme och varmvatten under lång tid behövde detta arbete göras klart på kort tid men med bibehållen kvalitet så att arbete skulle kunna färdigställas under varm årstid.

På grund av att den anbudslämnare som lämnat bästa pris strax innan påbörjande av arbete vägrat att utföra arbete i strid med entreprenadregler behövde upphandling göras om och genomförandet blev därigenom förskjutet och projektkostnaderna höjdes. Detta medförde att åtgärderna inte kunde utföras klart innan vintern kom med alltför låga utetemperaturer, vilket i sin tur gjorde att entreprenaden behövde delas upp och ändringarna kommuniceras med de boende.

Resultat

Tillsammans med den ursprungliga VVS-projektören togs ett reviderat förfrågningsunderlag fram, genom att ändra detta från att ha varit delat på 1 totalentreprenad och 1 generalentreprenad till att innehålla 1 totalentreprenad kunde förfrågan gå ut kort tid efter att uppdraget påbörjades.

Istället för att låta injustering göras, efter genomfört ventilbyte, separat av specialföretag som oftast görs så inkluderades detta arbete i förfrågan för rörabetet. Detta gjorde att förfrågningsunderlagets omfattning kunde hållas ner och genomförandet förenklades genom att endast en entreprenör är ansvarig för arbetets totala genomförande.

Då den från början utvalda entreprenören valde att inte stå vid sitt anbud genomfördes upphandling istället med den näst bästa, resultatet av denna upphandling blev att denne entreprenör upphandlades och risker för tillkommande kostnader minimerades genom att vissa delar lades till i entreprenaden. Arbetena delades upp så att de delar som inte skulle innebära alltför stora problem för de boende prioriterades och utfördes under hösten/vintern 2014, förberedande arbeten för det kommande utbytet av värmeventiler gjordes för att kunna påbörja resterande arbeten så tidigt som möjligt på säsongen.

Sammanfattning

Byte av ventiler på varmvatten samt förberedande arbeten för kommande etapp genomfördes för samtliga byggnader inom angiven tid och utan avvikelser mer än att 3 st. arbetsventiler tillkom för att ytterligare minimera avstängningstid för ventilbyte i värmesystem och underlätta kommande underhållsarbeten. Tilläggskostnad för detta var 0,1% av entreprenadsumman.

Arbetet och de som arbetat på plats har tagits emot mycket positivt av boende.

Balkong- och fasadrenovering Hässelby

Kv. Vinkasten 2 består av 2 ihopbyggda huskroppar innehållande ett 80-tal lägenheter. Byggnaderna uppfördes på 50-talet och är nu i behov av omfattande renovering.

Åtgärdsprogram har arbetats fram tillsammans med fastighetsägaren och omfattar:

  • Nedbilning av befintliga balkonger.
  • Uppförande av nya balkonger med nya räcken.
  • Tilläggsisolering och omputsning av fasad.
  • Utbyte av plåttak.
  • Reparation av bärande betongpelare.
  • Översyn av fönster.

Utöver detta så utreds nybyggnation av lägenheter på vinden.

Utmaningar i projektet

Tider för färdigställande av de respektive delmomenten i projektering, bygglov och upphandling styrs genom en detaljerad tidplan som fortlöpande stäms av med projektorganisationens deltagare. Genom en god kommunikation med fastighetsägaren erhålls korta beslutstider.

För att fastighetsägaren ska ges möjlighet till snabba och rätta beslut hålls denne ständigt uppdaterad på projektgruppens arbete och får ta del av framtagna handlingar så snart de blir framtagna.

För att kunna hålla en hög standard på projektarbetet med en pressad tidplan har projektorganisationen som normalt skulle bestå av 2 medarbetare samt kontrollansvarig i detta fall förstärkts med en biträdande projektledare.

Sammanfattning

Projektering för renoveringen av Kv. Vinkasten 2 pågår. Bygglov och förfrågan är planerade att sändas ut i slutet på februari.

I projektorganisationen för detta projekt ingår 4 medarbetare från Kreativ Byggkonsult: projektchef, handläggande och biträdande projektledare samt kontrollansvarig.

Balkongrenovering i Västerhaninge

IMG_1799

Beskrivning av projektet

  • Kv.Ribby 1:217, etapp 1, 6 hus med 78 balkongplattor
  • Kv.Ribby 1:205, etapp 2, 4 hus med 102 balkongplattor
  • Förvaltas och ägs av Haninge Bostäder AB.

 

Fastigheterna är byggda under 60-talet och har 3 vån.med källare under markplan.   Tillståndsbedömning med åtgärdsförslag utfördes och med anledning av att de åldrats under 50 år av väder och vind, så har balkongplattor, betongskärmväggar synliga sprickor, synlig armering och lösa betongbitar som trillade loss, beslut sker att renovering skall ske. Entreprenaden kommer att utföras som en totalentreprenad.

Balkonger och betongskärmar åtgärdades genom bortbilning av dålig betong, kompletterande av ny armering, ny betong, nya tätskikt och målning.

Kreativ Byggkonsults uppdrag

  • Upphandling av Entreprenör enligt LOU
  • Projekteringsledning
  • Projektledning
  • Medverka vid besiktningar
  • Ekonomigranskning och redovisning
  • Boendesamordning
  • Avslut

Utmaningar i projektet

Hyresgäster

Viktigt är att informera de boende om när, hur, var man kommer att renovera och följa upp med information om skötsel /driftinstruktioner. Det är många att ta hänsyn till och kommunicera med så att projektet flyter på så bra det kan för samtliga entreprenörer och även de boende, så viktigt att skapa förståelse för denna samordning.

Entreprenad och genomförande

Totalentreprenad innebär att Byggaren som har fått uppdraget har samordningsansvaret för de underentreprenörer som ingår i projektet, detta innebär att man har en tidplan som skall följas av samtliga för att tidplanen skall hålla sluttiden.

Här har man med renoveringarna jobbat från byggnadställningen, då man utfört arbetet till följd att man inte har behövt gå in i lgh.så ofta.

Resultat

Projektet startade i Juli 2014 och då låstes balkongerna för hyresgästerna, så under ett antal veckor kunde de inte vara på sina balkonger och trots den varma sommaren, så fick man arbetet att flyta på med de olika husen på ett bra sätt genom god information/kommunikation.

Sammanfattning

Projektet startade i Juli 2014 på etapp 1 och blev klart 31 Oktober 2014 enligt sluttiden angiven på tidplanen från början.

Etapp 2 kommer att starta under våren 2015 och färdigställas under hösten 2015.

 

 

Totalrenovering 99 lgh i Tensta

Beskrivning av projektet

Järvalyftet omfattar 5200 lgh. byggda på slutet 60-tal och under 70-talet, dessa ägs av Svenska Bostäder AB, de gör nu en upprustning av husen som kommer att renoveras med stambyten, ny el, ny ventilation, nya ytskikt under en period fram till 2022 i olika etapper.Tidigare under 2008 renoverades badrumsstammar, hissar och även fönsterbyten skedde då.

Kv.Neglinge 1 består av 5 huskroppar med 3 lamellhus på 6 våningar samt 2 länkhus på 2 våningar med idag 70-tals standard i de flesta av husen, vilket innebär att det innefattar en hel del Sanering som behöver åtgärdas innan man kan påbörja med nya ytskikt. Det finns även 2 garage under innergården mellan husen. Utmaningen i detta projekt blir att anlägga en ny modern innergård och att få till den så att man inte tillför mer last än vad som är tillåtet ovan garagedelarna, som redan idag har en mycket begränsad lastförutsättning.

Dessa hus har ett kulturhistoriskt värde och är idag grönklassade och skall inte ändra Arkitektonisk karaktär utvändigt. Gårdarna är idag mycket tidstypiska med sin strikta funktionsuppdelning där finns även en bevarad museilägenhet i ett av husen i originalutförande från 70-talet som skall bevaras i detta skick för framtiden.

Utmaningar i projektet

Projektet har utmaningar då det är många olika faser som behöver koordineras samman med perfekt timing hos de olika Underentreprenörerna.Arbetsmiljö/Miljö är en stor del av projektet att ta hänsyn till  och fullfölja enligt regelverket idag med största möjliga engagemang.Ytterligare gäller det att bygga så att man bevarar huset i ett torrt skick och kunna klara av fuktproblematiken.

Påbyggnad av flerbostadshus i Haninge

Fördjupad förstudie avseende möjligheterna att bygga på ett flertal huskroppar med tre olika karaktärer med två våningar. Speciella frågeställningar som penetreras är geotekniska förutsättningar, tillgänglighetskrav, parkeringslösningar och de speciella ljudkrav som uppstår då ett av delprojekten ligger intill järnvägen. Utredningen skall efter lönsamhetsbedömning utmynna i en systembeskrivning som skall ligga till grund för begäran om detaljplaneändring  och senare förfrågningsunderlag.

Läckande Takterasser

Kreativbyggkonsult fick i uppdrag att utreda och åtgärda två st läckande takterrasser åt Brf ,fuktmätningar gjordes av bjälklag och underliggande lägenhet där det konstaterades att bjälklagen var genomgående fuktskadade, terrasserna täcktes med tillfälliga väderskydd för att sedan rivas upp. Efter det att terrasserna torkats ur så återuppbyggdes terrasserna. Arbetetet med terrasserna försvårades av att terrasserna vette mot gården , material och massor var tvunget att transporteras för hand i trapporna på byggställning. De rum som varit angripna av fukt i lägenheterna under terrasserna renoverades i samband med detta .

Fönsterbyte i Bandhagen

Beskrivning av projektet

Fastigheten Gulskivan 1 består av 6 huskroppar som ägs och förvaltas av Familjebostäder. Enligt beställning från Fastighetsavdelningen skall ett planerat underhåll utföras inom stimulans Stockholm. Projektet är ett fönsterbyte till energifönster. Detta för att möta Stockholm stads miljöprogram vad gäller energiförbrunking.

Projektet omfattar fönsterbyte i lägenheter, källare och allmänna utrymmen, ej butikslokaler. Dörr till lokal Björksundsslingan 48 skrapas och målas/behandlas likt befintlig. Utvändiga galler till dörrar och fönster på lokaler, Björksundsslingan 2 och 48, blästras och målas vita.

Utmaningar i projektet

Förbättra energiprestandan enligt kriterier från Stockholm stads miljöplan
Byte av fönster till energieffektiva enligt planerat underhåll
Målning av burspråk för en upprustad fasad.
Projektet skall slutföras senast 2014-06-30

Resultat

Projektet som fortfarande pågår ligger inom ramarna för såväl budget som tidsplan. Slutresultatet kommer att redovisas efter att projektet är slutfört.

Solcellsanläggningar – Rinkeby

Beskrivning av projektet

I samband med projektet Hållbara Järva fick Svenska Bostäder bidrag med 22% av investeringen för ett vindkraftverk, med en total investeringsnivå på 38 milj. Därefter har det beslutats att ett vindkraftverk inte kan placeras på Järvafältet och då har frågan aktualiserats om alternativ investering för förnyelsebar elproduktion genom solceller.

Entreprenaden omfattar sex nyckelfärdiga mätbara solcellsinstallationer på Familjebostäders fastigheter i Rinkeby. Projekten utgör första delen i en satsning om ytterligare 1 750 kvm solceller i Rinkeby år 2014 inom projektet Hållbara Järva.

Entreprenaden omfattar projektering och installation av fem nätanslutna solcellsanläggningar (tolv huskroppar), med en total toppeffekt på 387 kW.

För vidare information, se presentationen på Stockholms stads hemsida -

 

Projektets mål

Driftsatta och fungerande anläggningar med en modulyta av 2 800 m² under år 2013 och med en fortsättning (nytt projekt och budget) om ytterligare ca 1750 m² under 2014.

Mätbara – Anläggningarna ska kunna utvärderas och produktionen visualiseras.

Målet i linje med Familjebostäders, Boverkets och Stockholms Stads strävan att minska klimatpåverkan, effektivisera energianvändningen och växla över till förnybar energi.

Stambyte, 96 bostäder, Gärdet

Beskrivning av projektet

Kv Smyrna 3 som är beläget på Gärdet består av två huskroppar och 96 lägenheter. Området är uppfört under perioden 1940- till 1980-talet, varför också behovet av renovering är stort i den tidigare bebyggelsen.

Fastigheten som är uppförd under slutet av 1960-talet påbyggdes med vindslägenheter och ett antal “nya” lägenheter i KV och BV under slutet av 1980-talet. När dessa tillbyggnader gjordes kopplades allt nytt in på gamla befintliga installationer. Efter ett flertal vattenskador beslutades att fastigheten skulle genomgå ett stambyte med våtrumsrenovering. Lägenheter ska även uppdateras till dagens el-standard.

Projektet drivs idag som en delad entreprenad d v s upphandlad inom Bygg, VS och El-arbeten.  Denna upphandlingsform sänkte entreprenadkostnaden med ca 2,5mkr jämfört med en traditionell totalentreprenad. Anbud togs in på båda entreprenadformerna för att kunna jämföra för och nackdelar.

Kreativ Byggkonsults Uppdrag

  • Förstudie
  • Projekteringsledning
  • Projektledning
  • Construction Management

Utmaningar i projektet

Hyresgäster
Som i alla stambytesprojekt med hyresrätter måste godkännande från hyresgästerna inhämtas och stormöte hållas. Detta innebär att bra informationsmaterial måste tas fram i god tid och frågor från hyresgäster måste hanteras. Utmaningen med detta är att tillgodose hyresgästernas behov i möjligaste utsträckning utan att frångå normal praxis och upprättade handlingar och planer.

Entreprenad och genomförande
Vid en delad entreprenad krävs tydliga handlingar och gränsdragningar. Den största utmaningen i det här projektet är att samordna logistik för de boende samtidigt som det är kritiskt att bli klara inom utsatt tid. Projektet är komplicerat för att det är så många olika faser som behöver koordineras samman med perfekt timing. Med 3 olika entreprenörer är det en stor utmaning att se till att all kommunikation och tidsplanering sköts felfritt.

Resultat

Trots de hinder som uppstått blir projektet färdigt inom utsatt tid och inom ursprunglig budget. De kommunikativa utmaningarna sköts av en dedikerad boendesamordnare som har ett tätt samarbete med hyresgästföreningen, vilket har visats sig vara ett vinnande koncept.

Tack vare en strukturerad planering och framförhållning har projektledaren tidigt insett problemet med anslutande stammar från de “nya” vindslägenheterna.  Han sammankallade snabbt projektörer och entreprenörer där alla berörda parter fick vara med. Tack vare detta lyckades man hitta en snabb lösning på problemet och undvika förseningar.

Sammanfattning

Projektet pågår och kommer att vara färdigställt till lucia 2013.

Fasadrenovering, 13 fastigheter, Årsta

Brf Stockholmshus 9 är en förening beläget längs med Årstavägen. Föreningen består av totalt 13 huskroppar som ska genomgå fasadrenovering. Sannolikt kommer alla hus att tilläggsisoleras. I projektet ingår att byta ut ca 3000 fönsterventiler för bättre inomhusklimat.

Fyra av husen finner vi på Siljansvägen bestående av två portar och tre våningar samt ytterligare fem hus om tre portar, också trevåningshus. Längs med Årstavägen, finner vi längre huskroppar upp till fem portar och fyra våningar. Ett av husen sticker ut som det enda höghuset på åtta våningar.

Utredningsarbetet startar i januari 2010. Eftersom uppdraget omfattar runt 15 000 kvadratmeter puts är det ett omfattande projekt som kommer att pågå 2010-2011.