Case | Kreativ Byggkonsult - Part 2

Lokalomvandling, Blåsut

Beskrivning av projektet

Fastigheten som är belägen i Blåsut, Johanneshov har outnyttjade källarlokaler i souterrängläge. Projektet planeras omvandla lokalen till 4 lägenheter med en total yta om 161 kvm. Lägenheterna byggs upp från grunden med nya uteplatser och när allt är klart skall lägenheterna säljas som bostadsrätter.

Syftet med projektet är att öka antalet medlemmar i föreningen som är med och delar på de löpande kostnaderna för fastigheten. Försäljningen av bostadsrätterna förväntas också ge ett mycket bra ekonomiskt tillskott till föreningen.

Utmaningar i projektet

Takhöjd och bärande väggar har varit en utmaning för framtagandet av en bra planlösning. Kreativ Byggkonsult har genom kreativa lösningar tagit fram planlösningar som inte bara är attraktiva och praktiska, utan även genomtänkta ur ett byggnadstekniskt perspektiv.

Resultat

Projektet befinner sig för närvarande i projekteringsfasen med bygglovsansökan och upphandling av entreprenör som nästa steg.

Totalrenovering, ombyggnad och stambyte, Vasastan

Beskrivning av projektet

Kvarteret Våghalsen 15 består av två stycken sammankopplade huskroppar med 32 lägenheter, 5 kommersiella lokaler och två restauranger. Fastigheten är beläget i Vasastan med entré mot Sveavägen och Saltmätargatan. Området är trevligt och välskött men i tiden för husen ligger ett behov av renovering då den övergripande standarden är från när huset byggdes 1931.

Syftet med projektet är att utföra en ombyggnation med tillhörande stambyte i och med att fastigheten och stammarna idag är i dåligt skick. I samband med stambytet skall lägenhetsförråd och tvättstuga flyttas till källarplan för att ge utrymme för fler lägenheter på vinden. Målet med projektet är att skapa ett tryggare och säkrare boende i och med ny belysning, elektroniska passersystem och nya tvättstugor samt lägenhetsförråd i källarplan/garageplan. I projektet kommer två lokaler göras om till bostäder för att på så sätt skapa en ”renare” fastighet med tydlig indelning.

Projektet startade under 2014 med en grundlig inventering under hösten där ett 10-tal konsulter deltog.

Utmaningar i projektet

En stor utmaning i projektet är att göra en tydlig tidplan för att underlätta evakuering för hyresgästerna.

Då fastigheten ligger i innerstaden krävs även en noggrann planering av etablering och kontinuerlig kontakt med myndigheter.

Resultat

Projektet är pågående och är i genomförandefasen

Solceller – Bäckkvarnen 1

I samband med projektet Hållbara Järva utgick bidrag med 22% av investeringen för ett vindkraftverk, med total investeringsnivå på 38 milj. Därefter beslutades att ett vindkraftverk inte kunde placeras på Järvafältet och frågan aktualiserades som en alternativ investering för förnyelsebar elproduktion, genom solceller.

Styrgruppen Hållbara Järva gav acceptans på inriktningen om solcellssatsningen. Med syfte att satsa lika mycket pengar som vindkraftverket beräknades kosta, tillfrågades Stockholmshem och Familjebostäder om att delta genom att använda egna tak på fastigheter för solceller i Rinkeby.

Familjebostäders del i projektet omfattades av 23 huskroppar (10 fastigheter) under åren 2013-2014. Producerad el är avsedd för internt bruk d v s ”fastighetsel”.

Kv. Bäckkvarnen skiljer sig mot de andra fastigheterna i Rinkeby då taken är platta och ett annat infästningssystem monterats. Modulerna ligger också i en öst-västlig riktning.

Utmaningar i projektet

I upphandlingsfasen fanns en stor osäkerhet angående införandet av strafftullar på kinesiska moduler varför det var svårt för entreprenörer lämna anbud.

Under projektets gång förändrades projektet ”Bäckkvarnen” omfattning och budget kraftigt vilket gjorde att stor kraft fick läggas på omplanering, upphandling och kommunikation av de förändrade planerna med ett antal inblandade konsulter och olika entreprenörer (solcell, el-matning, el-nätverk, mark, plåt mm.). En av anledningarna till detta var att det visade sig att alla andra fastigheter inte kunde rymma antalet moduler som kalkylerats i förprojekteringen (och upphandlats) varför Bäckkvarnens antal utökades då det där fanns gott om plats.

Detta fick till följd att en huskropp, vid vissa tillfällen, producerar överskottsel.

En annan utmaning var att få till anslutningspunkter och matarkablar till alla anläggningar på Bäckkvarnen då inga befintliga stigare fanns att tillgå.

Familjebostäder har också kravet att solcellerna ska kunna loggas och skicka data både internt till driften, och externt till SLB-analys.

Ett annat hinder som framkom var att en huskropp (längsta) saknade tillträdesväg till taket då endast en undermålig trång taklucka fanns att tillgå.

Resultat

Problemet med strafftullar löstes med avtal entreprenör/beställare om att ev. dela på risken.

Utökningen av antalet moduler gav ett öst/väst–system som dessutom har fördelen av en jämnare effektkurva över dagen. Anledningen till högre totaleffekt är också att modulerna i detta system inte skuggar varandra.

Överproduktionen i en del i fastigheten leds via en nygrävd kulvert över till en annan del där en, på sikt, luftvärmepump ska installeras.

För tillträdet till taket användes under montaget ett trapptorn. För senare arbeten har en ny taklucka med stege installerats.

Fönsterbyte, 60 lgh, Fagersjö

Beskrivning av projektet

Kvarteret Vinkelspegeln 3 består av 4 stycken huskroppar med 60 lägenheter. Fastigheten som är belägen i Fagersjö hade gamla fönster vilket medförde högt energibehov samt krävande underhåll. Ett fönsterbyte låg i tiden för fastigheter från 1960-talet och i samband med fönsterbytet skulle även en asbestsanering av bröstningen vid balkongpartiet krävas. Med de nya fönstren och tilläggsisoleringen ville man inte bara uppnå en lägre energiförbrukning men också minska bullret och skapa en bättre inomhusmiljö. Utöver fönsterbytet skulle trapphusportar med tillhörande soprum bytas ut.

Fastigheten är klassificerad som Grön enligt Stockholms stad vilket medför att fastigheten klassificeras som värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Detta skulle medföra att bygglov måste sökas om någon fasadändring gjordes gällande utseende eller dylikt.

Utmaningar i projektet

Största utmaningen i projektet var att fastigheten var kulturklassad vilket medförde att man tvingades anpassa nya fönster och dörrar noggrant efter befintliga då man ville bevara byggnadens karaktär.

Fönsterbytet utfördes delvis under de kalla månaderna vilket utgjorde en utmaning som krävde noggrann projektplanering av projektledaren samt en väl genomtänkt hantering av entreprenören.

Under projektet har en viktig del av vårt arbete varit att hålla en god kommunikation mellan projektledning, entreprenör, styrelse i bostadsrättsföreningen samt lägenhetsinnehavarna för att skapa en trygghet då fönsterbytet sker i de enskilda lägenheterna.

Resultat

Projektet är under produktion och beräknas vara färdigt i slutet på april 2015. Trots mindre leveransproblem så är entreprenaden i fas och inom budget.

Tack vare god kommunikation och planering har projektet fortgått utan hinder.

Sammanfattning

Kvarteret Vinkelspegeln 3 har genom en effektiv upphandling samt gott samarbete mellan projektorganisation, styrelse och entreprenör skapat en entreprenad som fortlöper enligt planering.

Stambyte, 48 lgh, Bromsten

Beskrivning av projektet

Kvarteret Sigismund 6 ligger i Bromsten och består av en fastighet med totalt 48 st lägenheter samt två lokaler varav den ena är en tandläkarmottagning. Byggnaden är ett trevånings flerfamiljshus med ett källarplan som till större delen ligger ovan mark. 3 st av de 48 st lägenheterna ligger i källarplan och tillskapades under sent 1990-tal.

Fastigheten uppfördes på 1960-talet och har under de senaste åren haft problem med läckande avloppsstammar. Fastigheten inventerades under 2013 och resultaten visade att fastigheten var i stort behov av ett stambyte med då tillhörande badrumsrenovering. Ett fåtal lägenheter har under åren genomgått renoveringar i badrum och kök pga dåliga rör och stammar.

I samband med stambytet byttes även all el ut i fastigheten för att uppnå dagens standard.

Utmaningar i projektet

Den största utmaningen var att få fram handlingar till samrådsmötet med hyresgästerna. När handlingar sedan var framtagna och presenterade var delmål två att få in alla hyresgästernas godkännanden av åtgärderna i utsatt tid så projekteringen kunde fortsätta.

Under projekteringens gång togs beslut om att inte åtgärda ventilationen vilket krävde viss omprojektering och nya ritningar togs fram.

Resultat

Alla hyresgästgodkännanden kom in i utsatt tid.

Trots lite omprojektering gick allt smidigt och förfrågningsunderlag kunde skickas ut till tillfrågade entreprenörer två veckor efter utsatt tid. Vi hade under hela anbudstiden kontakt med entreprenörerna som utförde platsbesök tillsammans med oss. Vi fick in många anbud med likvärdigt pris.

Sammanfattning

Anbuden kom in i tid och hade inga större avvikelser i pris, vilket tyder på väl genomförda handlingar och bra kontakt med projektledning. Budgetkalkyl som presenterade i början av projektet höll.

Byggstart enligt tidplan är i april 2015. Arbetet beräknas vara klart november 2015.

Evakuering av hyresgäster kommer att ske succesivt.

Stambyte, 150 lägenheter, 2 lokaler, Skärholmen

Kvarteret Harholmen 9 på Ekholmsvägen 206-230 i Skärholmen är uppförd inom ramen för miljonprogrammet i slutet av 1960-talet. Fastigheten består av fyra skivhus i sex våningar Fastigheten ägs av Brf Skärholmshöjden som förvärvat fastigheten från allmännyttiga Stockholmshem.

Fastigheten har omfattande vattenskador, problem med värmeförsörjningen och är i behov av stambyte och modernisering främst vad gäller kök och badrum.

Projektbeskrivning

Projektet avser stambyte med badrumsombyggnad och nya kök på tillval.  Stambytet kommer att genomföras som en delad entreprenad.

Installationer

I fastigheten byttes värmestammar till badrum, varmvattencirkulation, VA-ledningar och avlopp. Samtidigt planeras utbyte av elförsörjningen till jordade ledningar och modern bestyckning. Utöver lägenheterna berörs två lägenhetsdaghem och två tvättstugor av stambytet.

Lägenheter

Samtliga badrum och WC totalrenoveras och nya kök erbjuds som tillval. Flertalet badrum kommer därigenom att uppnå full tillgänglighet.

Övrigt

Parallellt görs en översyn av fastighetens brandskydd med vissa kompletterande arbeten.

 

Utmaningar

- Fastigheten innehåller såväl bostadsrätts- som hyreslägenheter med skilda krav på hyresgästhantering och tillval

- Allt arbete måste ske med kvarboende. Det saknas helt evakueringslägenheter

Affärsutveckling

Kreativ Byggkonsult har av ett större byggföretag fått i uppdrag att söka fastigheter för framtida bostadsproduktion. Uppdraget innebär att ta fram förvärvsförutsättningar beträffande ägarstrukturer och fastighetsvärden för framtida bostadsproduktion.

Aktuella planförutsättningar med avseende på läge, buller, risker för överklagande mm skall översiktligt bedömas, liksom utbyggnadspotentialen.

Utmaningar

- Främst att hitta fastigheter eller mark som inte redan är föremål för planprocesser eller   markanvisningsansökningar

- Bedöma möjligheterna för ett framgångsrikt planarbete i kombination med rimliga frvärvskostnader

Balkongrenovering i Solna

Fastigheten Snickaren 1, Ankdammsgatan 42 i Solna, är byggd 1958 och består av ett punkthus på 12 våningar innehållande 60 lägenheter. Sprickor samt lös betong har noterats på balkongerna och ett åtgärdsprogram har arbetats fram tillsammans med fastighetsägaren som omfattar:

  • Inventering och tillståndsbedömning
  • Framkantsrenovering samt byte av överbetong
  • Byte av balkongräcken
  • Reparation av fasadskador

 

Utmaningar – lösningar i projektet

Tider för projektering, bygglov och upphandling styrs genom en detaljerad tidplan som fortlöpande stäms av med projektorganisationens deltagare. Genom en god kommunikation med fastighetsägaren erhålls korta beslutstider.

För att fastighetsägaren ska ges möjlighet till snabba och rätta beslut hålls denne ständigt uppdaterad på projektgruppens arbete och får ta del av framtagna handlingar så snart de blir framtagna.

 

Sammanfattning

Projektering för balkongrenoveringen av Snickaren 1 är klar. Bygglov har sökts den 10 februari och förfrågan sändes ut den 13 februari.

I projektorganisationen för detta projekt ingår 3 medarbetare från Kreativ Byggkonsult: projektchef, handläggande projektledare samt kontrollansvarig.

Ombyggnad, 15 lägenheter, 3 lokaler, Norrmalm

Kvarteret Rosenbusken 18 i hörnet av Luntmakargatan och Kammakargatan  är byggd 1956 och är en grönklassificerad fastigheter, vilket betyder att fastigheten särskilt intressant från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.

Fastigheten var i stort behov av renovering och modernisering främst vad gäller kök och badrum med tillhörande stambyte.

Projektbeskrivning

Projektet avsåg en totalombyggnad och modernisering av fastigheten där kulturhistoriska värden bevarats.

Fasad

Fasaden mot gatan har snyggats upp och balkonger gjutits om och försetts med nya skärmar och räcken som uppfyller dagens krav på barnsäkerhet.

Konstruktion

Endast smärre ingrepp i bärande konstruktioner har gjorts. På grund av ljudproblem mellan lägenheterna var ljuddämpande åtgärder nödvändiga. Inom ramen för upprustningen har också brandskyddet uppdaterats.

Installationer

I fastigheten byttes värmesystem, varmvattencirkulation, avlopp och ny el och teleservis. En ny undercentral för fjärrvärme har installerats liksom en ny tvättstuga. Hissen har renoverats och ventilationen injusterats.

Lägenheter

Samtliga lägenheter totalrenoverades med nya kök och badrumsinredning. Badrummen gjordes dessutom större för att motsvara dagens önskemål om rymliga våtutrymmen och krav på tätskikt.
Tidigare brandförstärkta lägenhetsdörrar avlägsnades och nya dörrar med inbrotts och brandförstärkning enligt dagens krav installerades.

 

Utmaningar

  • Rivningsarbetet visade sig vara betydligt mera omfattande än vad som framkom vid inventeringen vilket krävde omdisponering av huvudtidplanen under pågående byggnation
  • En pressad budget krävde stor återhållsamhet vad gäller extrakostnader som vi lyckades begränsa till ca 1,5% av entreprenadkostnaden

Injustering av värme- och varmvattensystem Årsta

BRF Grängen innehåller 4 fastigheter omfattande 238 lägenheter belägna i Årsta, Stockholm. Husen byggdes 1947-48. Värme och varmvatten har inte fungerat tillfredsställande med ojämna varmvattentemperaturer och bristfällig värme i flertal lägenheter.

För att eliminera problemen med varmvatten och värme i lägenheter tog föreningen beslut om att byta samtliga ventiler samt genomföra en injustering av dessa system.

Utmaningar i projektet

Projektering och inhämtning av anbud var utfört innan Kreativ Byggkonsult AB blev engagerad i projektet. Då dessa delar både av föreningen och projektledningen konstaterades ha brister i sig fick delar av projekteringen göras om och nya anbud hämtas in. Då de boende haft problem med värme och varmvatten under lång tid behövde detta arbete göras klart på kort tid men med bibehållen kvalitet så att arbete skulle kunna färdigställas under varm årstid.

På grund av att den anbudslämnare som lämnat bästa pris strax innan påbörjande av arbete vägrat att utföra arbete i strid med entreprenadregler behövde upphandling göras om och genomförandet blev därigenom förskjutet och projektkostnaderna höjdes. Detta medförde att åtgärderna inte kunde utföras klart innan vintern kom med alltför låga utetemperaturer, vilket i sin tur gjorde att entreprenaden behövde delas upp och ändringarna kommuniceras med de boende.

Resultat

Tillsammans med den ursprungliga VVS-projektören togs ett reviderat förfrågningsunderlag fram, genom att ändra detta från att ha varit delat på 1 totalentreprenad och 1 generalentreprenad till att innehålla 1 totalentreprenad kunde förfrågan gå ut kort tid efter att uppdraget påbörjades.

Istället för att låta injustering göras, efter genomfört ventilbyte, separat av specialföretag som oftast görs så inkluderades detta arbete i förfrågan för rörabetet. Detta gjorde att förfrågningsunderlagets omfattning kunde hållas ner och genomförandet förenklades genom att endast en entreprenör är ansvarig för arbetets totala genomförande.

Då den från början utvalda entreprenören valde att inte stå vid sitt anbud genomfördes upphandling istället med den näst bästa, resultatet av denna upphandling blev att denne entreprenör upphandlades och risker för tillkommande kostnader minimerades genom att vissa delar lades till i entreprenaden. Arbetena delades upp så att de delar som inte skulle innebära alltför stora problem för de boende prioriterades och utfördes under hösten/vintern 2014, förberedande arbeten för det kommande utbytet av värmeventiler gjordes för att kunna påbörja resterande arbeten så tidigt som möjligt på säsongen.

Sammanfattning

Byte av ventiler på varmvatten samt förberedande arbeten för kommande etapp genomfördes för samtliga byggnader inom angiven tid och utan avvikelser mer än att 3 st. arbetsventiler tillkom för att ytterligare minimera avstängningstid för ventilbyte i värmesystem och underlätta kommande underhållsarbeten. Tilläggskostnad för detta var 0,1% av entreprenadsumman.

Arbetet och de som arbetat på plats har tagits emot mycket positivt av boende.

Renovera fastigheten?

Fönster, fasad, balkong eller tak? Låt oss ta ett förutsättningslöst möte och diskutera ditt nästa byggprojekt.

Jag vill bli uppringd Kontakta oss