Byggprocessen

Link

byggprocess (1)

Byggprocessen

Denna artikel är i första hand avsedd för små till medelstora fastighetsägare samt bostadsrättsföreningar som vill uppdatera sina kunskaper om byggprocessens olika steg samt vad man som byggherre kan förvänta sig av varje steg när man ska renovera sin fastighet alternativt utföra om- eller tillbyggnad. Artikeln tar inte upp den mycket viktiga aspekten hyresgästsamordning som, sett ur fastighetsägarens perspektiv, ofta är den administrativt tyngsta delen av ett byggprojekt. Detta kommer att avhandlas i en separat artikel senare.

Som dom flesta förstår så är ett byggprojekts slutresultat beroende av hur väl utförd byggentreprenaden är.

Men vad är det som påverkar hur väl entreprenaden speglar de förväntningar som man som fastighetsägare satt upp?

I enkla ordalag så kan man säga att en lyckad entreprenad är beroende av att man har lyckats skriva ett kontrakt med entreprenören som på ett så exakt sätt som möjligt beskriver och reglerar det som ska utföras. Och för att man ska kunna optimera detta kontrakt krävs att man redan i sin offertförfrågan har väldigt tydliga avgränsningar och beskrivningar på vad som skall utföras.

Vad krävs då för att kunna skriva en optimal offertförfrågan?

Ett bra förfrågningsunderlag förutsätter en väl genomförd projektering där sakkunniga tidigt har blivit inkopplade. Projekteringen har till syfte att på ett detaljerat och fackmannamässigt sätt beskriva hur man ska utföra de åtgärder som man planerat för sitt byggprojekt. Exempel på sakkunniga som kan behövas för projekteringen är brandingenjör, arkitekt, elektriker, VVS-konsult, miljökonsult, etc.

Men hur ska man veta vad som behöver projekteras?

För att kunna utföra en god projektering krävs givetvis att man vet vad man ska projektera. Det underlag som ligger till grund för en projektering är en åtgärdsplan som ofta tas fram genom att man låter sakkunniga inventera för projektet relevanta delar av byggnaden. Inventeringen syftar till att ta fram åtgärdsförslag som kommer att ligga till grund för åtgärdsplanen.

Förstudie/Inventering

En förstudie inleds med att man låter en byggkonsult eller någon med motsvarande kunskaper avgöra vilka sakkunniga som behövs för inventeringen. Under inventeringen vill man förutom att lyfta fram alla eventuella byggtekniska utmaningar för projektet även belysa eventuella utmaningar rörande exempelvis brand-, miljö- eller kulturtekniska aspekter. Inventeringens huvudsyfte är att undvika överraskningar senare under projektet eftersom sådana överraskningar ofta leder till förseningar och ökade kostnader om de uppdagas senare i projektet. Varje sakkunnig lämnar efter inventeringen ett åtgärdsförslag inom sitt specialistområde och därefter sammanställer man dessa åtgärdsförslag och belyser eventuella samordningsvinster. Exakt vilka av de åtgärder som föreslagits som skall ingå i projektet avgörs av byggherren/fastighetsägaren. Ofta i samråd med byggkonsult eller någon med motsvarande kunskap och erfarenhet.

Projektering/Upphandling

För att leda och samordna detta arbete utser man en projekteringsledare. Projekteringen utförs ofta av samma sakkunniga som utförde inventeringen. Har man gjort en god inventering av fastigheten behövs ofta inga fler platsbesök för att kunna utföra projekteringen. När projekteringen är klar har man de underlag som krävs för att kunna göra ett förfrågningsunderlag som i sin tur används för att begära in offert från entreprenörer. Om förfrågningsunderlaget är tydligt avgränsat så kommer förhoppningsvis de offerter man får in att vara jämförbara så att man kan välja den för ändamålet bästa entreprenören. När man kommit så långt kan man inleda eventuella förhandlingar med den entreprenör man väljer och därefter teckna kontrakt med entreprenören.

Genomförande

Det många sällanköpare av byggprojekt i första hand tänker på när man talar om byggprojekt är genomförandefasen. I verkligheten är det som vi har sett ganska mycket arbete som ska utföras innan man kommer till detta steg. Genomförandefasen innebär mycket arbete för byggherren eller dess utsedda representant. Men har man gjort ett gott jobb i de föregående stegen så kommer de ur byggherrens perspektiv många administrativa och av regelverk drivna uppgifter som skall utföras under denna fas att gå mycket smidigare.

Exempel på de uppgifter som åligger byggherren (eller av byggherren utsedd representant) under genomförandefasen är:

  • Projektledning/byggledning under entreprenadtiden
  • Genomföra startmöte med entreprenör innan byggstart
  • Medverka vid syn av fastigheten innan produktionsstart tillsammans med entreprenör
  • Leda byggmöten, upprätta protokoll och distribution av dessa
  • Medverka vid förbesiktningar och slutbesiktningar samt möten i samband med dessa
  • Hantera eventuella kontakter med myndigheter
  • Granskning av handlingar som upprättas av entreprenör samt upprättande av granskningsyttrande
  • Ekonomisk uppföljning under entreprenadtiden
  • Kostnads- och fakturagranskning samt uppföljning mot betalningsplan och produktionskostnadskalkyl under hela entreprenadtiden
  • Anlita besiktningsmän som genomför för- och slutbesiktningar
  • Bedöma anspråk på ersättning för ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA)
  • Följa upp och bevaka att projektets tids- och kvalitetsplaner följs
  • Medverkan vid slutbesiktning – Bygg
  • Ekonomisk slutuppgörelse med entreprenören
  • Boendesamordning

Avslut

Denna fas är den mest bortglömda och ur vissa perpektiv den svåraste. Som projektledare  har man nu färdigställt projektet och är troligen redan involverad i nästa projekt och eftersom det ofta har hög prioritet så glöms avslutet gärna bort. Som beställare så är man troligen ganska glad att projektet är över ur ett genomförandeperspektiv.  Det är dock mycket viktigt att de som ska ta över efter projektet, i form av förvaltning och drift, får underlag för sitt arbete i form av ritningar, beskrivningar, garantihandling, drift- och skötselanvisningar, etc.

Även hantering av myndigheter är viktiga. I synnerhet genom den nya bygglagen där man är belagd med nyttjandeförbud fram tills alla handlingar är myndigheten tillhanda. En bra checklista är till oerhörd hjälp här.

Det är även lämpligt att man lägger in påminnelser till sig själv om när garantibesiktningar skall utföras på entreprenaden. Detta sker oftast 2 år efter avslutad entreprenad.

]

Ladda ned nyttiga dokument

Dokument

Här har vi samlat dokument som våra kunder ofta efterfrågar. Dokumenten öppnas som pdf-dokument i din webläsare. Vill du skriva ut eller spara dokumentet på din hårddisk så går det bra att göra det från din webläsare.

Fyll i din emailadress och tryck på Skicka-knappen. Det tar några sekunder att öppna dokumentet efter att du tryckt på knappen.


Checklista inför ROT-Projektet:
Ett ROT-projekt (Renovering-Ombyggnad-Tillbyggnad) kräver ofta mycket mer av fastighetsägaren än att bara anlita en hantverkare och sedan luta sig tillbaka och hoppas på det bästa. Vissa aktiviteter är nödvändiga för att försäkra sig om att man verkligen beställer det man vill ha och andra är lagstiftade aktiviteter.


Broschyr om Kreativ Byggkonsult och våra tjänster:
Den här broschyren beskriver Kreativ Byggkonsult och våra tjänster. Vad skall man tänka på vid ett stambyte, när man renoverar balkonger, fasader, tak eller fönster? Läs våra tips! Vi svarar på de vanligaste frågorna för just dessa åtgärder. Läs även om de olika stegen i byggprocessen.


Checklista inför stambytet: 
Vilka aktiviteter får man inte glömma inför, under och efter sitt stambyte? Och när skall de utföras? Läs vår översiktliga checklista som listar de viktigaste aktiviteterna.


Att välja byggkonsult:
Vad bör man tänka på när man handlar upp en byggkonsult inför sitt projekt?


Vad kostar ett stambyte?

Referensprojekt

Case

 
51 referensprojekt som vi har ansvarat för
    Avancerad sökning
    Välj tjänst
    • Alla inriktningar
    • Byggledning
    • Construction Management
    • Fastighetsutveckling
    • Förstudie
    • Hyresgästsamordning
    • Kontrollansvar
    • Miljösamordning
    • Projekteringsledning
    • Projektledning
    • Upphandling
  • Välj Åtgärd
    • Alla åtgärder
    • Balkongrenovering
    • Energiprojekt
    • Fasadrenovering
    • Fastighetsutveckling
    • Fönsterrenovering
    • Installation
    • Lokalanpassning
    • Nyproduktion
    • Ombyggnad
    • Passagesystem
    • Prospektering
    • Stambyte
    • Takrenovering
    • Trygghetspaket
  • Välj inriktning
    • Alla
    • Flerbostadshus
    • Kommersiella fastigheter
    • Vård och omsorg
  • Projektstatus
    • Alla
    • Pågående
    • Avslutat
Renovera fastigheten?

Fönster, fasad, balkong eller tak? Låt oss ta ett förutsättningslöst möte och diskutera ditt nästa byggprojekt.

Jag vill bli uppringd Kontakta oss

Att välja Byggkonsult

En nyckelspelare i alla byggprojekt är företaget som leder projektet framåt. Oavsett om byggprojektet är litet eller stort kan valet av byggprojektledare utgöra skillnaden mellan ett fantastiskt projekt och månader av huvudvärk följt av en ekonomisk baksmälla som varar i åratal.

Att kvalificera företaget

Bara i Stockholmsområdet finns det dussintals kvalificerade byggprojektledningsföretag. Att välja det rätta för ditt projekt kräver samma omsorg och eftertanke som du skulle lägga på andra stora och viktiga frågor för din verksamhet.

Skaffa dig en snabb överblick

Vilken typ av arbete har företaget gjort tidigare? Be om case-beskrivningar på tidigare jobb. Vad var utmaningarna och hur löste dom dessa? Be också om referenser som kan hjälpa dig att förstå hur tidigare projekt har gått och vilken vikt företaget lägger på kvalitet.

Vilket är deras arbetssätt?

Du bör fråga hur företaget hanterar processen att hålla alla intressenter välinformerade under hela byggprojektet. Särskild vikt bör läggas på den ekonomiska och tidsmässiga uppdateringen till uppdragsgivaren.

  • Hur beräknar man kostnader och hur hanterar man förändringar och risk?
  • Hur kommunicerar man projektstatus och annan viktig information till dig som kund?
  • Utgår man från en väldefinierad byggprocess?
  • Kan företaget visa upp exempel där uppskattade kostnader motsvarat de verkliga? Om inte, vad var anledningen och hur hanterade man detta under projektet?
  • Vad är deras process för att upptäcka avvikelser från plan och hur uppdaterar man dig när det uppstår?

Svaren på dessa frågor hjälper dig att avgöra hur välrustade företaget är att utföra jobbet på ett effektivt sätt.

Förtroende betyder allt

Du bör fråga dig själv vilket förtroende du känner för byggkonsulten. Byggprojektledaren kommer att vara din ekonomiska och administrativa företrädare för en lång tid framöver. Hur ser deras offerter ut? Håller dom vad dom lovar? Är material som exempelvis broschyrer, offerter och hemsida förtroendeingivande? Här är det viktigt att inte lockas att välja byggkonsulten med det till synes lägsta priset. En konsult med ärligt uppsåt kommer bara att ta betalt för de aktiviteter som är nödvändiga för att ditt byggprojekt skall bli framgångsrikt.

Fast pris eller rörligt?

Det är väldigt svårt att ge generella råd om detta. Vad som kan vara värt att fundera över är hur många okända faktorer det finns vid tiden för offertskrivning. Om det finns många okända faktorer som kan påverka projektets komplexitet lönar det sig sällan för dig som kund att begära fast pris. Byggkonsulten kommer då med nödvändighet att behöva räkna med högre komplexitet vid prissättningen än vad det kanske blir i verkligheten vilket gör att du betalar för aktiviteter som kanske aldrig behöver utföras.

Här är det återigen relevant att ställa sig frågan om man känner förtroende för byggkonsulten. Gör man det så lönar det sig bäst för alla parter om man efterhand som de okända faktorerna blir kända utarbetar en budget som konsulten sedan debiterar mot.

Be om referenser

Försök att få referenser inte bara från förvaltaren eller byggherren. Det kan vara en god idé att tala med andra intressenter såsom entreprenörer, myndigheter, etc. Försök att få 2-4 namngivna referenser som du kan kontakta. Försök att ta reda på vad företaget har för rykte men tänk också på att ta såväl negativa som positiva enskilda omdömen med en nypa salt. Ett mindre positivt omdöme från en entreprenör kan mycket väl grunda sig i att byggkonsulten har gjort ett bra jobb gentemot byggherren genom att på ett skickligt sätt hållit ned kostnader under genomförandet.

Certifiering

Den byggkonsult du väljer ska ha certifikat inom de områden som kräver det. Kontrollansvarig är ett exempel där det krävs certifiering.

Lycka till med valet av byggkonsult!